Je woning

Verborgen gebreken in je woning: wie is aansprakelijk?

Het zal je maar overkomen. Je hebt net het huis van je dromen gekocht, maar na enkele weken blijkt het toch een stuk minder perfect dan aanvankelijk gedacht: een defect verwarmingssysteem, verroeste leidingen, …  Kortom, problemen die je bij de aankoop van de woning niet had opgemerkt én door de verkoper bewust of onbewust werden verzwegen. Wie draait er op voor die verborgen gebreken in je woning? Dat lees je hieronder. Opgelet: we beperken ons in dit artikel tot de verkoop van een bestaand gebouw.

Wat zijn ‘verborgen gebreken’?

Als je net na de aankoop van je woning gebreken ontdekt in het pand, ben je al snel geneigd om die als verborgen gebreken te bestempelen. Toch is bij deze term enige voorzichtigheid geboden. Er bestaat namelijk geen duidelijk definitie van in de wetgeving. De lijn tussen een zichtbaar en een verborgen gebrek is dan ook dun:

  • Zichtbare gebreken zijn gebreken die kandidaat-kopers kunnen zien bij de aankoop van een woning. Denk maar aan een vochtige muur of een kapotte trap. Verkopers kunnen hiervoor nooit aansprakelijk gesteld worden. Het komt er dus op aan om bij de aankoop van een woning elke ruimte grondig te inspecteren.
  • Verborgen gebreken zijn gebreken die je als kandidaat-koper op geen enkele manier kon opmerken bij de aankoop van de woning. Ook de verkoper heeft je er niet op gewezen.

Dit onderscheid is belangrijk, want je hebt in principe geen verhaal tegen zichtbare gebreken als je hiervoor geen enkel voorbehoud hebt geformuleerd bij de aankoop.

Bewijzen verzamelen is de boodschap

Ben je op gebreken gestoten die bij de aankoop van de woning al aanwezig waren en je toen onmogelijk kon opmerken? Dan zul je dat aan de rechter moeten bewijzen. Dat kan aan de hand van foto’s, maar voor meest geloofwaardige bewijslast schakel je het best een deskundige in die een gemotiveerd verslag opmaakt en die jouw verzoek tot aanstelling van een gerechtelijke expert zal ondersteunen. Het eenvoudigste – maar dit is niet altijd mogelijk – is dat de verkoper aanwezig is en het verslag van de expert mee ondertekent.

Je moet bovendien bewijzen dat:

  • Het gebrek een zekere ernst vertoont: het moet de woning onbruikbaar maken voor het gebruik waarvoor je het had bestemd of de waarde ervan dermate verminderen dat je het nooit gekocht zou hebben of je niet dezelfde prijs geboden zou hebben.
  • Het gebrek/of de oorsprong ervan bestond op het ogenblik van de verkoop.

Wacht niet te lang met bewijzen te verzamelen, want de wet zegt uitdrukkelijk dat je een rechtsvordering “binnen korte termijn” moet instellen.

Opgelet, de regels betreffende verborgen gebreken zijn niet imperatief. Het is mogelijk om ervan af te wijken bij de verkoopovereenkomst of notariële akte. In de praktijk bevat de overgrote meerderheid van de verkoopovereenkomsten een uitsluitingsclausule voor verborgen gebreken ten voordele van de verkoper. Als een dergelijke clausule werd bedongen, heb je enkel een verhaal tegen de verkoper als deze ter kwader trouw is. Je moet dan bewijzen dat de verkoper op de hoogte was van het gebrek en je hier niet van heeft op de hoogte gebracht (bijvoorbeeld wanneer er schilderwerken werden uitgevoerd om gebreken te verbergen).

De situatie is iets eenvoudiger wanneer het gaat om een professionele verkoper (promotor, aannemer, enz.). Die wordt verondersteld te kwader trouw te zijn en het is aan hem/haar om te bewijzen dat hij niet op de hoogte was van het gebrek.

En wat nu?

Eenmaal de verborgen gebreken bewezen werden, kan de rechtbank bepalen wie verantwoordelijk is. Vervolgens zijn er twee opties:

  • Je geeft als koper de woning terug aan de vorige eigenaar. Die betaalt de aankoopprijs terug.
  • Je behoudt de woning en krijgt een deel van de aankoopprijs terug.

Er is een bijkomende sanctie van toepassing als de verkoper ter kwader trouw was: je kan dan een extra schadevergoeding bekomen voor alle bijkomende schade die je hebt geleden (bijvoorbeeld het verlies van de huuropbrengst bij een opbrengsteigendom).

Voor klachten rond verborgen gebreken raadpleeg je het best een advocaat, een notaris of een immobiliënkantoor.