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Vices cachés dans votre bien: qui doit être tenu responsable ?

Vous venez de faire l’acquisition de la maison de vos rêves, mais celle-ci s’avère quelques semaines plus tard un peu moins parfaite que vous ne le pensiez : un système de chauffage défectueux, des canalisations rouillées,… En bref, des problèmes que vous n’aviez pas décelés au moment de l’acquisition du bien et qui ont été tus, sciemment ou inconsciemment, par le vendeur. A qui incombe la responsabilité des vices cachés dans votre habitation ? Nous examinons ces questions ci-dessous. Nous nous limitons à la vente d’un immeuble existant.

Que sont les « vices cachés » ?

Quand on découvre des vices dans un bien directement après son acquisition, on est vite tenté de les catégoriser comme des vices cachés. Il importe cependant d’utiliser ce terme avec prudence. Il n’existe, en effet, pas de définition claire dans la législation. La frontière entre un vice apparent et un vice caché est très mince :

  • Les vices apparents sont des vices dont les candidats acquéreurs peuvent se rendre compte lors de l’achat immobilier, comme des murs humides ou un escalier cassé. Le vendeur ne peut, dans ce cas, pas être tenu responsable des vices. Il convient donc d’inspecter en profondeur chaque espace lors de l’acquisition d’une habitation.
  • Les vices cachés sont des vices que les candidats acquéreurs ne peuvent en aucun cas constater au moment de l’acquisition du bien et qui n’ont pas été signalés par le vendeur.

Cette distinction est importante car vous n’avez en principe pas de recours pour les vices apparents si vous n’avez émis aucune réserve à leur sujet au moment de la vente.

L’importance de réunir des preuves

Vous avez fait la découverte de vices déjà présents lors de l’acquisition de votre bien, mais qu’il vous était impossible de constater à ce moment-là ? C’est ce que vous allez devoir prouver devant le juge. Les photos peuvent s’avérer utiles, mais mieux vaut avoir des preuves plus conséquentes en faisant appel à un expert pour rédiger un rapport motivé qui viendra en appui de votre demande d’expertise judiciaire si nécessaire. L’idéal, mais cela n’est pas toujours possible, est que le vendeur soit présent et signe le rapport de l’expert également.

Vous devrez également prouver que :

  • Ce vice présente une certaine gravité : il doit rendre l’immeuble impropre à l’usage auquel vous  le destinez ou il en diminue à ce point la valeur que vous ne l’auriez  pas acquis ou n’’auriez pas offert le même prix pour l’acquérir ;
  • Ce vice était antérieur à la vente / ou existait en germe au moment de celle-ci.

N’attendez pas trop longtemps pour rassembler des preuves, car la loi précise explicitement qu’une action en justice doit être intentée dans un bref délai.

Attention toutefois, les règles en matière de vice caché ne sont pas impératives. Il est possible d’y déroger dans le compromis de vente ou l’acte notarié. Dans la pratique, l’immense majorité des actes de vente contient une clause d’exonération de responsabilité pour vices cachés en faveur du vendeur. En présentce d’une telle clause, vous n’aurez de recours contre votre vendeur que si celui-ci est de mauvaise foi : vous devez alors prouver que le vendeur connaissait l’existence du vice mais ne vous l’a pas révélée (ex. : des travaux de peinture ont été effectués en vue de dissimuler des défauts)..

Votre situation est plus confortable si le vendeur est un professionnel (promoteur, constructeur, etc) : le vendeur professionnel est présumé de mauvaise foi et c’est à lui de prouver qu’il ne connaissait pas le vice et qu’il lui était impossible de le déceler.Que faire maintenant ?

Dès lors que les preuves ont été présentées, le tribunal peut établir à qui en incombe la responsabilité. Vous avez deux recours en cas de vices cachés :

  • En tant qu’acquéreur, vous restituez le bien à l’ancien propriétaire qui vous rembourse le prix de l’acquisition.
  • Vous conservez le bien et recevez en retour une partie du prix de l’acquisition.

Une sanction supplémentaire s’applique si le vendeur était de mauvaise foi : vous pouvez alors obtenir des dommages et intérêts complémentaires pour tout dommage supplémentaire que vous auriez subi (ex.perte de loyers en cas d’un immeuble de rendement) Pour les plaintes au sujet de vices cachés, mieux vaut consulter un avocat, un notaire ou un expert immobilier.